Hoe ik toch huisjesmelker werd…
Hans de Geus. Wereldbibliotheek 2021
Hans de Geus kon geen hypotheek krijgen voor een bovenwoning in Amsterdam.
Wel een lening voor een paar appartementen die hij wilde verhuren op de vrije markt.
Dat zette hem aan het denken over de oorzaken en gevolgen van de woningnood in Nederland. Hij legt in zijn boek feilloos uit welke ontwrichtende werking ons overgewaardeerde vastgoed heeft op de Nederlandse samenleving.
Deregulering moet eerst ongedaan worden gemaakt
Belangrijk is dat hierover discussie op het landelijk congres plaats vindt
Het blijft spannend m.b.t. onze woonopgave de komende jaren. Gaat de coronacrisis een stevig impuls geven aan meer sub-urbaan bouwen? Kan dat wel, gegeven alle stikstof- en milieuproblematiek? Gaat thuiswerken deels doorzetten en zo ook een rol spelen in de aanpak van de milieuproblemen? Gaat de prijsexplosie in de koopwoningenmarkt effectief bestreden worden? Wat zijn de oorzaken van deze prijsexplosie? Te weinig gebouwd in de afgelopen jaren? Ontbreken van sturing door de rijksoverheid?
Hans de Geus voegt met zijn boek over woonarmoede en ongelijkheid een wat mij betreft uiterst alarmerende en complexe boodschap toe. Huizenprijzen zijn in het laatste decennium tot astronomische hoogte gestegen. De lage rente heeft de lasten voor de kopers verminderd. De huren zijn daarentegen gestegen. De Geus analyseert dat deze ontwikkelingen zeker niet alleen, maar slechts heel beperkt te verklaren zijn door een achterblijvende woningproductie. Er is een veel belangrijker oorzaak aan te wijzen? De deregulering. En wie zijn eigenlijk de pineut van deze ontwikkelingen?
Explosieve vermogensstijgingen in de laatste tien jaar
In een messcherpe analyse, waarin hij uitlegt hoe op dit moment starters (zonder vermogende ouders) op de woningmarkt min of meer kansloos zijn of straks, door veel te hoge lasten op de schouders te nemen, in grote problemen komen. U zult zeggen als…., maar gaat dat ook gebeuren? Die kans is er en lijkt aanzienlijk, maar vooralsnog gedragen veel politieke partijen zich als struisvogels.
Leg het dilemma voor starters nu eens naast de ervaring van vele kopers, waaronder ook uw recensent, die al tien jaar of langer een eigen woning bezitten en afhankelijk van de duur van dit bezit een verdubbeling of zelfs een verdriedubbeling of meer van de prijs van hun huis hebben meegemaakt. De gemiddelde woningprijs in Nederland is nu ca. Euro 400.000 en inmiddels doet zich jaarlijks een prijsstijging van zo’n 10% voor. Niet overal in het land, maar toch. Laat tot je doordringen dat menig huizenbezitter, als dit zo doorgaat, jaarlijks zo’n Euro 30.000 tot 40.000 “rijker” wordt. Je kunt vervolgens vaststellen dat er een enorme vermogensongelijkheid is gegroeid, zeker niet alleen door de koopwoningenmarkt, maar toch ook mede daardoor. Naast de woningmarkt zijn ook in de andere vermogenssegmenten (aandelen/privé-bv’s) enorme stijgingen in vermogens gegroeid.
Gegroeide ongelijkheid moet verminderen
Leg bovenstaande eens naast de ontwikkeling van de huurprijzen: die zijn fors gestegen, vaak 1% of meer boven het inflatieniveau. De huurders hebben steeds meer huur mogen betalen, zonder dat daar enige vermogensstijging voor wat betreft hun woning tegenover stond. Het verschil tussen arbeidsinkomsten en vermogensinkomsten is zeker met 10% punt gegroeid en dat is zo’n 70 miljard per jaar (schatting van de recensent, LG), dat voor een belangrijk deel bij huizenbezitters terecht is gekomen. De ongelijkheid is dus sterk toegenomen.
De Geus stelt vast, dat alleen een stevige verhoging van de vermogens(winst)belasting en de erfbelasting een effectieve remedie zijn om deze ongelijkheid te verminderen. Kan dat in een in meerderheid conservatief land als Nederland?
Voor ons als sociaaldemocraten en andere progressieven betekent dit, dat we bereid moeten zijn onze berustende houding m.b.t. deze gegroeide ongelijkheid te laten varen en de strijd tot verhoging van vermogens- en erfbelasting aangaan.
Wat uw recensent betreft gaan we ervoor pleiten om bovenstaande kloof in de komende vijftien jaar te dichten. Dat is goed voor een eerlijker verdeling, goed voor de starters op de woningmarkt, goed voor de economie, want veel duur vastgoed en dure grond is slecht voor productieve investeringen.
Daar zal zeker niet ieder van ons blij mee zijn. Maar wij zijn een partij van eerlijk delen van kennis, inkomen en macht. Een scherpe correctie op de exorbitant grote kloof, die is ontstaan tussen huur en koop, is vanuit onze politieke principes nodig en zal ook ons profiel aanscherpen. De eerlijk delen vraagstelling hoeft de komende jaren niet toegespitst te worden op een eerlijker inkomensverdeling, maar vooral juist op een veel eerlijker v e r m o g e n s verdeling. Het vele extra geld dat naar de vermogenscomponent is toegevloeid (Euro 70 miljard structureel), moet weer terugvloeien naar de arbeidscomponent.
Hier zouden vakbonden en progressieve partijen toch absoluut het voortouw moeten nemen onder de leuze: “scheefkopers, draag uw steentje bij om de woonarmoede van vooral starters op te lossen”. Het scheefwonen in de huursector is door bovengeschetste ontwikkeling sowieso sterk verminderd, al is het er deels ongetwijfeld nog.
Leidt een opgevoerde woningbouwproductie niet tot een oplossing van de wooncrisis?
Meer woningen bouwen in Nederland is een goede zaak, stelt ook Hans de Geus. Voor zover het kan moet er hard doorgewerkt worden aan een stevige, en stabiele bouwproductie. Die productie leidt per jaar tot pakweg maximaal 1,5 % groei van de woningvoorraad en na tien jaar tot pakweg 15% nieuwe voorraad. Dat zal al moeilijk genoeg zijn met alle milieuproblematiek en zonder een nieuwe nota Ruimtelijke Ordening. Maar 85% is bestaande voorraad en volkshuisvestingsbeleid is voorraadbeleid, zoals Professor Hugo Priemus ons blijft onderwijzen. Op die voorraad moet je kunnen sturen, zowel qua prijsontwikkeling van de huren als qua financiering van de koop.
Op juist die sturing is het sinds de jaren ’80 totaal misgegaan, stelt De Geus in het verlengde van Priemus vast. Er is gedereguleerd (gestart door Reagan/Thatcher), steeds meer vrije ruimte gegeven aan banken en beleggers (Clinton) en in ons land hebben we daar (deels noodgedwongen) aan meegedaan door de veel te ruime hypotheekrenteaftrek. Maar ook door een domme maatregel, zoals de huurliberalisatie, onder staatssecretaris Heerma, ingevoerd in de negentiger jaren. Dit bleek de aanjager van extra prijsstijgingen.
Ook het herziene puntenstellingssysteem in de huursector van Minister Donner, waarin het WOZ-onderdeel leidde tot extra huurstijgingen, heeft de prijsstijgingsmotor op de woningmarkt aangezwengeld.
Nog weer een decennium later blijken ook maatregelen als de “jubelton” (een schenking die ouders belastingvrij aan hun kinderen kunnen geven mits dit geld voor een woning wordt gebruikt) weer prijsopdrijvend op de koopwoningenmarkt. De meer vermogenden, en daar hoort ook menig progressief bij (geen schande hoor!), hebben er allemaal aan bijgedragen, stelt De Geus.
Is nieuwe regulering haalbaar?
De kernoorzaak van de sterk gegroeide ongelijkheid is deregulering geweest. Dat heeft eerst geleid tot de grote crisis van 2009: de banken met hun sub-prime hypotheken. Banken hebben samen met beleggers nieuwe wegen gevonden om veel geld te verdienen door financialisering ( dit is: vooruit binnenhalen van toekomstige winsten via nieuwe financiële producten).
Erger: marktsturing op basis van financialisering betekent dat de markt de sturing van de overheid heeft overgenomen. De markt (banken en beleggers) bepaalt de regels op de woningmarkt. Anders geformuleerd: Volkshuisvesting als “merit good”, een mede door de overheid te leveren betaalbare woonvoorziening voor de burger, is inmiddels vervangen door “capital good”: hoe kun je het slimst aan de woning verdienen, door resp. zo laag mogelijke lasten in de koopsector en zo hoog mogelijke opbrengsten in de huursector; vanuit particuliere beleggers (winstmotief) en pensioenfondsen (pensioenmotief)
Als we de woonarmoedecrisis willen bestrijden moeten we dus niet alleen meer woningen bouwen, maar eerst en vooral bovengeschetste deregulering ongedaan maken. Dat betekent forse winstvermogensbelastingen doorvoeren en erfbelasting verhogen. Hierop richt De Geus al zijn pijlen en doet dat goed onderbouwd.
Overige verstorende ontwikkelingen op de woningmarkt
Als u zich verder wilt verdiepen in de instrumenten van de “financialisering” van de woningmarkt, dan is het boek van De Geus uiterst nuttig. Hij heeft als beursanalist veel kennis van de financiële wereld, die hij ruimschoots inzet in zijn analyse.
Hij verwijst overigens ook naar de klassieke economen, zoals Adam Smith, Henry George, Keynes en recentelijk Piketty, die vanaf het begin van het ontstaan van het kapitalisme op de gevaren van het uitbuitende en onproductieve van vastgoed- en grondbezit hebben gewezen.
Veel aandacht geeft De Geus aan het fenomeen dat schulden nog sneller stijgen dan de grondprijzen, omdat banken en beleggers toekomstige opbrengsten verdisconteren in de financiering en die “opeten” en daarmee niet alleen de starters op de woningmarkt duperen, maar op den duur ook veel beleggers.
U kunt lezen hoe hij Minister Blok een draai om de oren geeft toen die ruim 5 jaar geleden vooral buitenlandse beleggers aanspoorde Nederlands vastgoed te kopen. Hoe gek kun je zijn: eerst via Nederlands huurprijsbeleid in enkele decennia tijd de waarde ten laste van de eigen bewoners verhogen en daarna de winst in de zakken van buitenlandse beleggers deponeren!
U begrijpt, uw recensent heeft af en toe met letterlijk rode oortjes en een g(r)limlach, dit boek zitten lezen, want De Geus analyseert en concludeert “recht voor zijn raap” en dat is goed voor (prudente) (oud)bestuurders, maar trouwens ook voor het debat binnen onze partij.
Tot slot: in welke richting moeten oplossingen worden gezocht?
1: Hoewel langzaam maar zeker de twijfels toenemen of die groei op langere termijn is vol te houden, is er voldoende reden om te werken aan een grotere, maar vooral stabiele bouwproductie. Dus een stevige bouwopgave op gemeentelijk niveau in verkiezingsprogramma’s opnemen! Trap echter niet in de val dat meer bouwen een oplossing voor de woonarmoede is!
2: Bij de vaststelling van verkiezingsprogramma’s in de afdelingen grondig bespreken dat de vermogenswinsten die in de koopsector zijn gegroeid, met name bij langer zittende kopers op landelijk niveau moeten leiden tot een verhoging van de vermogenswinstbelasting en erfbelasting. Electoraal moeilijk, maar wezenlijk voor het bestaansrecht van de sociaaldemocratie. Strijdlust op dit punt is onontbeerlijk.
3:Sowieso pleiten voor een onmiddellijke verhoging van het huurwaardeforfait met als doel het oneerlijke woonlastengat wat is ontstaan tussen koop en huur in bijv. 10 jaar tijd te dichten.
4: Woningen bouwen betekent ook rekening houden met stevige doorlooptijden van 5 jaar of langer voor goede bouwplannen op termijn. Een nieuwe nota Ruimtelijke Ordening zoals door menigeen bepleit, dient ook vanuit het lokaal bestuur gesteund te worden. Met omgevingsvisies alleen kunnen we niet volstaan. Natuur, landbouw, energietransitie en extra woningbouwgrond vergen allen ruimtelijke inpassing en zijn daarmee politieke keuzes.
5: De “luie stoplap” meer bouwen is geen oplossing voor woonarmoede en dient in de debatten te worden doorgeprikt. Zodra je die boodschap invult, kom je snel op de inhoudelijke afweging: hoe starters te helpen en hoe van zittende kopers (die echt grote voordelen hebben genoten) solidaire offers te vragen.
6: De komende jaren moeten we bewust inzetten op het bouwen van meer huurwoningen. De verhuurdersheffing afschaffen is goed (dat zou allereerst moeten leiden tot een bescheiden huurverlaging), en het kan de investeringsruimte van woningbouwverenigingen verder vergroten.
7: Maak het politieke ook persoonlijk: heel wat progressieve mensen wonen in koopwoningen. Laten zij het voorbeeld geven en pleiten voor lastenverzwaringen in de koopsector: solidariteit boven eigen belang. Moeilijk, maar doe een beroep op de solidariteit, dan gloort er voor ons als PvdA uiteindelijk herstel!
Louis Genet